20160927日本経済新聞朝刊 (広告)東急リバブル

20160927

解説

東急リバブル

日経に載っていた広告記事です。
昨日に続きとうとうネタがなくなったのか!?
と思ったあなた、半分正解です(笑)
今回は不動産投資の話をしたくて無理やりこれを取り上げました。
投資といえば株か不動産と言われるぐらいメジャーでありながら
実態を知らない人は多いと思うので触り程度ですが説明していきます。

不動産を買う理由

一戸建て
投資ということ抜きで考えた場合
不動産を買う理由はもちろん「住む」目的です。
現在持ち家の方は「土地付きの家」という不動産を
生涯の棲家とするために購入されたわけですね。
そしてほとんどの方は住宅ローンで買われたと思います。
30年ローンで仕事の退職前後に払い終わって余生をマイホームで過ごす。
そんな人生プランを描いている人も多いでしょう。

では不動産投資で考えた場合はどうか。
主に2つの目的があります。

①キャピタルゲイン

不動産
これは株式でも使う用語ですが
簡単に言うと資産価値の上昇による利益のことです。
例えば1000万円で買った家を1200万円で売却できれば
200万円の儲けです。この儲けのことですね。
短期売買を目的とした投機的な不動産購入は
結構リスクが高いのでおすすめできませんが
例えば住居用として購入した家と土地が
20年後地価の高騰によりたまたま購入時より高く売れた
なんてケースもあります。
また開発予定地区など将来地価の上昇が期待できる場所を
長期的に保有してキャピタルゲインを得るケースもあります。
(例えば東京オリンピックを見越して都内の物件を買うなど)
いずれにしても買ったときよりも高く売って
儲けるという考え方ですね。

②インカムゲイン

不動産2
これも株式でも使う用語ですが
簡単に言うと資産を保有することで安定した収入を
継続的に受け取ることのできることを指します。
賃貸経営などがわかりやすいですね。
今回の広告に載っている「利回り」の部分が
その建物のインカムゲインを見る指標になります。
以上2つのうち
個人が行う不動産投資としては
主にインカムゲインを利用するのが一般的です。
でも広告を見てもらえば分かる通り
購入には莫大な金額がかかります。
一般人には無理じゃない?と感じると思いますが
カラクリがあるので説明します。

家賃収入>借入の返済額で儲ける

お金
前述の通り家を買うとき
ほとんどの方が住宅ローンで購入しますよね。
不動産投資も同じです。
大抵は金融機関から借ります。
不動産投資ローンというものがあるので
そちらを利用した場合のざっくりとした計算をしてみます。
1億円のアパートを投機目的で購入したとします。
利回りは6%で年間の家賃収入は600万円です。
不動産投資ローンの金利は2~5%ぐらいなので
中をとって3.5%と設定し30年ローンで
1億円をまるまる借り入れたすると
以下の計算になります。

年間の家賃収入:600万円
月々の家賃収入:50万円
月々の返済額:45万円

つまり30年間毎月5万円の利益を得ることができ
さらに支払い終わった後は物件を所有することになるので
継続して賃貸経営してもよし、物件を売っても
数千万円にはなります。
これが不動産投資のカラクリです。

めっちゃ儲かる!?

不動産3
すごい儲かるじゃん!と思ったあなた。
実はこれを実現するにはかなりのハードルがあります。
まず不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳しいので
しっかり収益化出来る事業計画がないと借入は難しいです。
さらに単純な計算をしましたが
賃貸経営にかかる経費や、利回りはあくまでも満室時の設定なので
空室のリスクを組み込んでいません。
なので資金に余裕のない初心者が
いきなりアパートやマンションの1棟買いをするのはかなり危険です。
ただ最近ではマンションの1室を買って
それを賃貸に出すというやり方もあるので
不動産投資の敷居は以前より低くなっているといえます。

不動産投資の優位性

不動産4
不動産投資はインカムゲインをベースとしますが
不動産自体を資産として蓄積出来る点に
優位性があります。
先程の計算で仮に月々赤字になったとしても
将来的にはその物件を所有できるので
大きな損失にはなりにくいです。
実際に不動産投資を数百万単位の少額からはじめて
莫大な利益を上げている人もいますので
投資のひとつの選択肢としてしっかりと理解しておいて下さい。

まとめ

夜明け
投資というのは身近な言葉でありながら
日常とは隔離された特異なものという認識が根強いと思います。
しかし紐解けば理屈は単純で少しだけ勉強すれば誰でも始められます。
「でも簡単には始められない…」
そんなあなたには利回り60%のビジネスがあります。
…いきなりうさんくさい話ですね(笑)
これも昨日に引き続きビジネス起業塾でお話しますのでお楽しみに♪

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